La reclamación de las deudas de las comunidades de propietarios

Autor: David Gómez de Miguel
Abogado, socio en «López & Gómez Abogados»
Asociado de Fedelhorce

Uno de los problemas que frecuentemente se encuentran las comunidades de propietarios es el impago de las cuotas ordinarias y derramas por parte de uno o varios titulares de un inmueble, lo que supone un verdadero quebradero de cabeza y sacrificio por parte del resto de propietarios cumplidores en sus obligaciones para asumir los gastos necesarios para el sostenimiento del edificio, elementos y servicios comunes.

Las obligaciones del propietario 

El artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal establece el conjunto de obligaciones que cada propietario debe asumir individualmente en aras de la convivencia y mantenimiento de los elementos comunes del edificio.

Concretamente en el artículo 9.1 e) y f) se determina las obligaciones de pago por las que cada titular deberá contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los siguientes conceptos:

• los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. 

• la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El acuerdo de la junta de propietarios

Incumplida la obligación de pago en el tiempo y forma determinado por la Junta de propietarios, dicho órgano deberá celebrar una reunión, en la que se acordará aprobar la liquidación de la deuda y a exigirla por la vía judicial.

El requerimiento de pago

Dicho acuerdo deberá ser notificado al propietario moroso por un medio que permita la constancia de su recepción.

De ser imposible, se entenderá realizada la misma mediante la colocación de la comunicación del acuerdo adoptado en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

Una vez notificado el acuerdo al deudor, éste dispondrá de un plazo de tres días para realizar el pago.

Transcurrido el plazo sin que se hubiere abonado la deuda. El secretario emitirá una certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación y de la situación del impago.

La reclamación judicial

Su cobro podrá exigirse judicialmente mediante el proceso monitorio, el cual se configura como un instrumento rápido y sencillo para la reclamación de deudas de cuantía dineraria, líquida, determinada, vencida y exigible (generalmente usado para las reclamaciones de impagos comerciales).

De tal modo, que si tras la reclamación de la comunidad de propietarios por esta vía procesal, el deudor desatiende el requerimiento judicial, no pagando y dejando pasar el plazo legalmente previsto de 20 días hábiles sin oponerse, se obtendrá un título de ejecución de los bienes del citado deudor.

Las especialidades del proceso monitorio

La reclamación por la vía del proceso monitorio de las cuantías debidas en concepto de los gastos comunes tiene las siguientes características:

• Se dirigirá la acción contra los propietarios deudores de la vivienda o local o, en su caso, contra los dueños anteriores cuando los mismos deban responder solidariamente al pago de la deuda. 

• Se podrá reclamar los gastos del requerimiento previo de pago (correos, notarios, etc.), siempre y cuando conste documentalmente la realización del mismo, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. 

• Se podrá solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas del procedimiento sin la necesidad de prestar caución. 

• El deudor estará obligado al pago de las costas del proceso –esto son, los honorarios y derechos derivados de la intervención del abogado y procurador, aunque su intervención no sea preceptiva– tanto si atendiese al requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. 

• Se admitirá el requerimiento al demandado por medios de edictos, si no se ha podido hacerse efectiva las notificaciones y citaciones.