¿Interesa reclamar los gastos hipotecarios?

Autor: David Gómez de Miguel
Abogado, socio en «López & Gómez Abogados»
Asociado de Fedelhorce

Desde aquella famosa sentencia del Tribunal Supremo del 2015 que acordaba, entre otras, la devolución al usuario de todos los gastos generados en la constitución de la hipoteca hasta el presente, han cambiado sustancialmente las reglas del juego, pues la doctrina judicial ha sido muy desigual durante todo este tiempo. No obstante, los órganos judiciales están perfilando la cuestión, y debe advertirse que es un panorama poco halagüeño para  el usuario o prestatario.

¡Ojo! No toda cláusula es nula

Debemos partir de la premisa que no toda cláusula que atribuye los gastos hipotecarios al usuario es nula, pues habrá de analizarse si la propia entidad bancaria vulneró los principios de reciprocidad, concreción y transparencia y, en su caso, los de la buena fe contractual, todas ellas determinadas en las normas sectoriales.

Si, bajo las citadas premisas, ambas partes pactaron la imputación de dichos gastos al usuario, no hay nada que reclamar. Sin embargo, esos no son los casos habituales, pues normalmente las entidades han predispuesto el contenido del clausulado sin que el propio usuario hubiere sido informado debidamente de la repercusión del contenido contractual, a la par que hay que sumar la falta de capacidad de dicho usuario para negociar el contenido del clausulado, creándose un desequilibrio contractual para este último.

¿Qué gastos son los que se reclaman?

Los gastos objeto de reclamación son los derivados de Notaria, Registro de la Propiedad, tasación del inmueble, gestoría y los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La sentencia del Tribunal Supremo

El origen de este fenómeno se remonta a la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que anulaba diversas clausulas predispuestas por el Banco Popular el BBVA en sus contratos con los consumidores, entre las que se fijaban todos los costes derivados de su concertación (esto son, “los de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”).

El posterior posicionamiento de los tribunales

Si bien cada juzgado especializado ha establecido unos criterios determinados en la devolución de los gastos, los últimos pronunciamientos indican que no todos los gastos han de ser reintegrados al usuario.

Con una reciente reforma procesal se constituyó unos juzgados especializados en la materia a los cuales se les atribuyó el conocimiento de estas causas.

Así, el Juzgado de Primera Instancia 18 Bis de Málaga, mediante la sentencia 31 de octubre de 2017, declaró abusiva y,  por ende, nula la cláusula que impuso los gastos hipotecarios al consumidor. Si bien, el juzgador matizó que correspondía devolver al usuario el total de los gastos de Registro y la mitad de los gastos de Notaria y gestoría; y excluyó de dicho reintegro el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Entendámoslo en cifras: se reclamaban en dicho pleito 3.228,79 €  y el juzgador declaró que al consumidor se le debía entregar la suma de 554,68 €; eso sí, con la imposición de los intereses y costas procesales al banco.

Tras esta resolución, la cual ha marcado el hito doctrinal del citado juzgado, el remate lo marcó el Tribunal Supremo pues en la nota de prensa publicada el pasado 28 de febrero de 2018 adelantó el veredicto de dos sentencias en las que atribuyó el pago del Impuesto al usuario o prestatario.

En conclusión: ¿interesa reclamar los gastos?

Ante dicho desenlace, el usuario debe preguntarse si le merece la pena iniciar los trámites de reclamación de tales gastos, habida cuenta de la inversión en tiempo y dinero que deberá afrontar a tal efecto.

Así, no es lo mismo realizar una reclamación únicamente de los gastos de constitución de hipoteca que hacerla en conjunto con aquellos derivados de la cláusula suelo, si se quiere rentabilizar la pretensión; o, en tal caso, solicitando la nulidad de todas aquellas clausulas que pudieran ser abusivas tales como las de fijación de intereses moratorios o del vencimiento anticipado, por ejemplo.

Igualmente habrá que valorar los gastos que se quieran reclamar, esto son, si son aquellos derivados de la constitución, subrogación o novación de las condiciones hipotecarias.

Sin duda es una reflexión que puede ser encomendada al consejo de un buen profesional, quien valorará sus opciones de reclamación.